명도소송에서 이미 승소판결을 받은 상태라면, 판결문에 의거하여 집행절차를 진행할 수 있는데, 본 사안의 경우 판결문 상에 보증금을 반환하는 동시에 해당 건물을 인도하라는 ‘동시이행 판결’이 아닌 건물을 인도하라는 주문만 있는 ‘단순이행판결’로 되어 있기 때문에, 조속히 인도집행을 먼저 실행한 후 잔여 보증금은 사후에 반환해도 될 것으로 판단됩니다.
이때 강제집행에 투여된 비용도 모두 산입하여 반환하는 것으로 임차인과 합의를 보시면 될 것으로 보입니다.
통상적인 명도소송에 있어서는 임대차 보증금의 반환과 해당 건물의 인도를 동시에 실행하라는 “동시이행관계”로 판결주문이 나오는 케이스가 대부분이고, 그러한 경우 인도집행을 실행하기 전에 연체차임, 관리비 등을 공제한 잔여 보증금을 법원에 공탁해야 집행이 개시되며, 이 때 보증금에서 강제집행비용은 공제할 수 없습니다.
그렇다면 강제집행비용은 임대인이 그냥 손해보아야 하는 것일까요?
그렇지 않습니다.
강제집행과 관련한 비용은 인도집행이 완료된 후 “집행비용 확정신청”이라는 별개의 법적 절차를 통해 임차인에게 청구가 가능합니다.
본 사안의 경우에는 동시이행판결이 아닌 단순이행판결이므로, 일단 인도집행을 먼저 실행한 후에 잔여 보증금을 임차인에게 반환해도 되는 상황이기 때문에, 강제집행에 투여된 비용도 모두 공제하고 반환해도 될 것이나, 만일 임차인이 그에 대해 강력히 반발한다면 결국 보증금반환청구소송을 제기하게 될 것이며, 임대인 입장에서는 그러한 소송절차 진행 중에도 앞서 언급한 ‘집행비용 확정신청’에 대한 결정을 받은 후 보증금에서 그 비용을 공제하겠다고 주장한다면 해당 재판부에서 그러한 부분을 인정해 줄 것입니다.
임차 미납 2 기나 3기 >
명도소송 (임차인에게 돈받을사람들이 많을때) >
보증금 공탁 (임차미납분, 관리비 제외하고 ) >
강제집행 신청 비용지불하고나서 >
바로 ‘집행비용액 확정 신청’
공탁, 강제집행신청,집행비용확정신청은 같이 가능하려나?
‘집행비용액 확정 신청’ 절차를 거쳐야 한다.
- 비용 예납 및 집행: 강제집행 절차(예: 명도 집행, 보증금 반환 채권에 대한 압류 등)를 신청하는 채권자가 먼저 집행 비용을 법원에 예납한다.
- 집행 종료 또는 완료: 강제집행 절차가 진행되거나 종료된다. 명도소송의 경우, 보통 보증금 반환과 건물 인도가 동시이행 관계이므로, 임대인(채무자)이 잔여 보증금을 법원에 공탁하고 임차인(채권자)은 건물을 인도받게 된다.
- 집행비용액 확정 신청: 채권자(사용자)는 자신이 예납한 강제집행 비용에 대해 법원에 **’집행비용액 확정 신청’**을 한다. 이 신청을 통해 법원은 해당 비용이 얼마인지 공식적으로 확정한다.
- 확정된 비용 회수: 법원의 집행비용액 확정 결정이 내려지면, 이 결정문(집행권원)을 바탕으로 다음 방법 중 하나를 선택하여 비용을 회수할 수 있다.
- 공탁금에서 상계: 만약 임대차 보증금이 법원에 공탁되어 있다면, 이 공탁금에서 확정된 집행 비용을 공제하거나 상계하여 회수할 수 있다. 단, 이 경우 보증금에서 우선적으로 공제될 수 있도록 관련 절차를 밟아야 한다.
- 채무자의 다른 재산에 강제집행: 공탁금만으로는 부족하거나 공탁금을 상계하기 어려운 상황이라면, 집행비용액 확정 결정문을 가지고 채무자(상대방)의 다른 재산(예: 예금, 급여, 다른 부동산 등)에 별도의 강제집행을 진행하여 회수할 수 있다.
- 당해 집행절차에서 우선 변상 (경매의 경우): 만약 부동산 경매 등 현금화 절차가 동반된 강제집행이었다면, 매각 대금에서 집행 비용을 다른 채권자보다 최우선적으로 변상받을 수 있다.
- 보증금은 임대차 관련 채무를 담보: 임대차 보증금은 연체 차임, 관리비, 원상회복 비용 등 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하므로, 강제집행 비용 또한 임차인의 채무로 간주되어 공제될 수 있다.
- 법률 전문가와 상담: 구체적인 사실관계나 복잡한 상황에서는 법률 전문가(변호사, 법무사 등)와 상담하여 가장 효율적인 회수 방법을 결정하는 것이 중요하다.