전세 계약 시 분쟁을 예방하고 임차인(세입자)의 권리를 보호하기 위해 특약사항을 꼼꼼히 추가하는 것이 매우 중요합니다. 다음은 전세 계약 시 반드시 고려해야 할 핵심 특약 조항들입니다.
1. 전세 보증금 보호 관련 조항
- 전세자금대출 동의 및 협조: “임대인은 임차인의 전세자금대출 실행에 동의하고 적극적으로 협조한다.”
- 대출에 필요한 서류 제공, 임대차 계약 내용 확인 등에 집주인이 협조하도록 명시하여 대출 진행에 차질이 없도록 합니다.
- 근저당권 및 담보 설정 금지: “임대인은 계약일부터 퇴거 시까지 해당 주택을 담보로 근저당권, 전세권 등 어떠한 담보권도 설정하지 않는다.”
- 계약 기간 중 집주인이 추가 대출을 받아 해당 주택의 담보 가치를 떨어뜨리는 것을 막아 보증금 회수의 안정성을 높입니다.
- 전세 보증금 반환 보증보험 가입 협조: “임대인은 임차인의 전세 보증금 반환 보증보험 가입에 적극 협조한다.”
- 만일의 경우에 대비하여 보증보험 가입을 명시하고, 집주인이 관련 서류를 제공하도록 합니다.
2. 계약 해지 및 갱신 관련 조항
- 계약 해지 및 보증금 반환: “임대인은 계약 만료 시점에 전세 보증금을 즉시 반환하며, 보증금 반환이 지연될 경우 이에 대한 지연 이자를 지급한다.”
- 전세보증금 반환 지연으로 인한 손해를 방지하기 위한 조항입니다. 지연 이자율을 명시할 수도 있습니다.
- 묵시적 갱신 관련 조항: “임대차 계약 종료 2개월 전까지 임차인 또는 임대인이 계약 해지 또는 갱신 거절의 통보가 없을 경우, 본 계약은 기존과 동일한 조건으로 갱신된 것으로 본다.”
- 주택임대차보호법에 따른 묵시적 갱신에 대해 명확히 하여 추후 분쟁을 예방합니다.
3. 주택 상태 및 수리 관련 조항
- 시설물 상태 확인: “임대차 계약 당시의 시설물(보일러, 수도, 전기, 도배 상태 등) 상태를 확인하며, 입주 전까지 임대인은 임차인이 요구하는 시설 보수(예: OO 교체, OO 수리)를 완료한다.”
- 입주 시점에 발생할 수 있는 시설 관련 분쟁을 미리 차단합니다. 수리해야 할 부분을 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다.
- 수선 의무: “본 건 임차 주택의 수선비 부담은 민법 제623조(임대인의 의무)에 따른다. 소모품을 제외한 보일러, 상하수도, 전기시설 등 주요 시설물 고장은 임대인이 부담하며, 그 외 전구 교체 등 통상적인 관리에 소요되는 비용은 임차인이 부담한다.”
- 수리 비용 부담 주체를 명확히 하여 분쟁의 소지를 없애는 중요한 조항입니다.
4. 기타 필수 조항
- 이사 및 잔금 지불: “임대인은 잔금 지불일 기준으로 해당 주택의 임차인과 그 가족이 퇴거하고 이삿짐이 모두 빠져나갔음을 확인한 후, 임차인에게 주택을 인도한다.”
- 잔금을 치렀는데도 이전 세입자의 이삿짐이 남아있는 난감한 상황을 방지합니다.
- 입주 전 등기부등본 확인: “잔금 지급일 전까지 등기부등본상의 권리 관계에 변동이 생기면 임대차 계약을 해지하고, 임대인은 즉시 계약금을 반환해야 한다.”
- 계약 후 잔금 지불 전에 집주인의 사정으로 근저당권이 추가되는 등의 위험을 막는 안전장치입니다.
특약사항은 구두 협의가 아닌 계약서에 직접 기재해야만 법적 효력을 가집니다. 계약서 작성 시 위 조항들을 참고하여 특약란에 명시하고, 양 당사자가 날인하는 것이 안전합니다.