우선, 임대차보증금을 담보로하는 점에 관하여 채무자(임차인)의 협조를 충분히 얻을 수 있다면, 채무자(임차인)가 임대인에게 가지는 임대차보증금 반환채권을 양수받는 방법으로 채권양도절차를 밟으면 되고요.

이 경우, 채무자(채권자가 아님)의 명의로 채권양도통지를 임대인에게 할 필요가 있고, 이 경우에 채권양도의 대항력이라는 적법요건을 갖추기 위해 반드시 내용증명 우편과 같은 확정일자가 있는 우편으로 통지를 보낼 필요가 있습니다. 

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다른 방법으로는 채권양도통지서 작성하여 공증사무실에서 공증받은 다음 그 것을 사본뜨고 임대인을 만나그 사본에 직접 수령하였다는 서명을 받는 경우도 있지요..     

아뭏든 채권양도 통지는 반드시 확정일자 있는 문서로 집주인에게   통지되어야 한다는 사실… 잊지마세요

아울러 이러한 조치 이전에, 이미 임대차보증금이 다른 사람에게 양도된 것인지, 아니면 임대차보증금에 가압류가 된 것인지 여부를 사전에 임대인에게 확인하는 것이 바람직하고요.

이렇게 적법한 채권양도의 효력이 발생한 이후부터는 임대차보증금을 반환받을 권리는 임차인이 아닌 돈 빌려준 채권자에게 존재합니다

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따라서, 향후 임대인이 임대차보증금을 자진해서 지급하지 않으면, 채권자로서는 임대인을 상대로 양수금청구소송을 제기할 수 있어요.

한편, 임대차계약서에 임대차보증금양도를 금지하는 조항이 명시되어 있거나, 이미 임대차보증금에 다른 채권자들로부터 가압류가 된 상태이거나, 임대차보증금양도에 관하여 임차인의 적극적인 협조를 구할 수 없는 경우 등 임대차보증금채권을 양도받는 것이 적절치 않은 경우가 있을 수 있답니다.

이 경우에는 임차인을 채무자로 하고, 임대인을 제3채무자로 하여 채권가압류를 한 후, 임차인을 상대로 대여금소송을 제기하여 승소판결을 받아 임대차보증금반환채권에 대하여 압류 및 추심(내지 전부)명령을 얻어 집행할 수가 있지요. 이러한 조치를 하였음에도 불구하고 임대인이 스스로 지급하지 않을 경우에는 추심(내지 전부)금 청구소송을 제기할 수 있습니다.

그러나 이러한 법적조치에도 불구하고 임차인이 아파트를 자진해서 명도해 주지 않으면, 임대인은 임대차보증금반환을 거부할 수 있을 뿐 아니라, 임차인이 점유하고 있는 기간동안은 약정한 월임료를 계속 공제할 권리가 있어, 임차인을 내보내기위한 조치까지 신속하게 할 필요가 있게 되지요.

​이를 게을리하면 법적조치를 하는 도중에, 월임료공제로 인해 반환될 임대차보증금이 전혀 남아있지 않을 우려가 있을 수도 있겠죠

따라서, 채권자로서는 채무자에 대한 대여금소송이나 임대인을 상대로 하는 추심(내지 전부)금 소송에 함께하거나 또는 위 소송들과 별개의 소송을 제기하는 방법을 통해,

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민법 제404조에 근거하여 채권자의 지위에서 임대인을 대위하여 채무자를 상대로 임대인에게 건물을 명도해 줄 것을 요구하는 소송을 제기할 필요까지 있게 되는 것입니다.

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임차인에 대한 명도가 완료되었을 경우 그 당시까지 임차인에게 반환될 수 있는 임대차보증금액의 범위 내에서만 반환이 가능하게 되는 것입니다.

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이 경우에는 임차인을 채무자로 하고, 임대인을 제3채무자로 하여 채권가압류를 한 후, 임차인을 상대로 대여금소송을 제기하여 승소판결을 받아 임대차보증금반환채권에 대하여 압류 및 추심(내지 전부)명령을 얻어 집행할 수가 있지요. 이러한 조치를 하였음에도 불구하고 임대인이 스스로 지급하지 않을 경우에는 추심(내지 전부)금 청구소송을 제기할 수 있습니다.

그러나 이러한 법적조치에도 불구하고 임차인이 아파트를 자진해서 명도해 주지 않으면, 임대인은 임대차보증금반환을 거부할 수 있을 뿐 아니라, 임차인이 점유하고 있는 기간동안은 약정한 월임료를 계속 공제할 권리가 있어, 임차인을 내보내기위한 조치까지 신속하게 할 필요가 있게 되지요.

​이를 게을리하면 법적조치를 하는 도중에, 월임료공제로 인해 반환될 임대차보증금이 전혀 남아있지 않을 우려가 있을 수도 있겠죠

따라서, 채권자로서는 채무자에 대한 대여금소송이나 임대인을 상대로 하는 추심(내지 전부)금 소송에 함께하거나 또는 위 소송들과 별개의 소송을 제기하는 방법을 통해,

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민법 제404조에 근거하여 채권자의 지위에서 임대인을 대위하여 채무자를 상대로 임대인에게 건물을 명도해 줄 것을 요구하는 소송을 제기할 필요까지 있게 되는 것입니다.

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임차인에 대한 명도가 완료되었을 경우 그 당시까지 임차인에게 반환될 수 있는 임대차보증금액의 범위 내에서만 반환이 가능하게 되는 것입니다.