월세 계약금은 기본적으로 압류가 가능하지만, 주택임대차보호법에 따라 일정 금액 이하의 소액보증금은 압류가 금지됩니다. 압류 금지 채권은 주택임대차보호법상의 최우선변제금 범위와 동일하며, 이 금액은 지역별로 상이합니다. 따라서 채권자(압류하는 사람)는 집행권원(판결문, 지급명령 등)을 가지고 임대인(집주인)에게 압류를 신청할 수 있으며, 집주인은 압류된 금액을 임차인에게 주지 않고 법원에 공탁하여 이중 지급 위험을 피해야 합니다.
월세 계약금 압류 가능 여부
- 가능한 경우: 월세 보증금이 주택임대차보호법상의 소액 임차인 기준을 초과하는 경우, 그 초과하는 금액은 압류될 수 있습니다.
- 불가능한 경우: 보증금 총액이 주택임대차보호법상의 소액 보증금 기준 이하일 경우, 법으로 정한 일정 금액까지는 압류가 금지됩니다. 예를 들어 서울의 경우 보증금 1억 6,500만 원 이하일 때 5,500만 원까지 압류가 금지됩니다.
- 압류 금지 채권: 채무자(월세 세입자)의 생계 유지를 위해 국가에서 보호하는 법적 권리입니다.
집주인(임대인)이 유의할 점
- 임의로 지급 금지: 집주인은 압류가 들어왔을 때 임차인에게 보증금을 직접 지급하지 말고 법원에 공탁하는 것이 가장 안전합니다. 이는 집주인이 이미 지급한 금액을 다시 채권자에게 변제해야 할 수도 있는 위험을 막아줍니다.
- 압류 효력 발생 시점: 임대차 계약 기간 중에는 보증금 반환 채권이 확정되지 않았기 때문에, 압류의 효력은 계약 기간이 종료되고 보증금에서 공제액을 정산한 후 임차인에게 최종적으로 돌려줄 금액이 확정되었을 때 발생합니다.
채무자(월세 세입자)가 할 일
- 압류 금지 채권 범위 변경 신청: 압류가 들어왔지만 보증금의 전부 또는 일부가 법적으로 보호되어야 하는 경우, 법원에 압류 금지 채권 범위 변경 신청을 해야 합니다.
네, 밀린 월세나 관리비, 기타 임대차 관계에서 발생한 임차인의 채무를 보증금에서 공제한 나머지 금액을 공탁할 수 있습니다.
자세한 내용은 다음과 같습니다.
- 보증금의 성격: 보증금은 임대차 계약이 종료된 후 임차인의 모든 채무(연체된 월세, 관리비, 원상회복 비용 등)를 담보하는 역할을 합니다.
- 공제 후 공탁: 임대차 계약이 종료되었으나 임차인이 보증금 수령을 거부하거나 연락이 두절되는 등의 이유로 보증금을 반환하기 어려운 경우(변제 공탁 사유 발생 시), 임대인은 임차인에게 반환해야 할 실제 금액, 즉 전체 보증금에서 연체된 월세 등을 공제한 금액을 법원에 공탁하면 됩니다.
- 유효한 공탁: 임대인이 연체 차임을 공제한 금액을 공탁하면서 공탁서의 ‘반대급부 내용’란에 ‘건물 인도’ 등을 기재하여, 임차인이 목적물을 인도해야만 공탁금을 찾아갈 수 있도록 하는 것도 유효한 공탁 방법입니다.
결론적으로, 임대인은 임차인의 채무를 정산한 후 남은 금액만을 공탁함으로써 임대차 보증금 반환 의무를 다할 수 있습니다.