전월세 상한제는 임대차 계약을 갱신할 때 집주인(임대인)이 전월세 보증금이나 월세를 일정 비율 이상 올리지 못하도록 제한하는 제도입니다. 이는 임차인(세입자)의 주거 안정을 목적으로 도입되었습니다.
1. 전월세 상한제의 핵심 내용
- 인상률 제한: 주택임대차보호법에 따라 계약 갱신 시 임대료 증액 한도는 기존 임대료의 5% 이내로 제한됩니다.
- 적용 시점: 이 제도는 계약 갱신 시에 적용됩니다. 즉, 기존 계약이 만료되고 갱신되는 시점에만 효력이 발생합니다. 신규 계약을 할 때는 적용되지 않습니다.
- 임대인-임차인 간 협의: 5%는 임대료를 올릴 수 있는 ‘상한선’일 뿐이며, 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.
- 지자체 재량권: 지방자치단체는 5% 범위 내에서 조례로 달리 정할 수 있지만, 별도로 정하지 않으면 5%가 적용됩니다.
2. 전월세 상한제의 목적과 효과
전월세 상한제는 주택임대차보호법 개정안인 ‘임대차 3법’ (전월세 상한제, 계약갱신청구권, 전월세 신고제) 중 하나로 2020년 7월에 시행되었습니다. 도입 목적은 다음과 같습니다.
- 임차인의 주거 안정성 강화: 갑작스러운 전월세 가격 급등으로 인한 세입자의 주거 불안을 해소하고, 안정적으로 거주할 수 있는 환경을 조성합니다.
- 임대료 상승분 예측 가능성: 임대료 상승 폭이 제한되어 세입자가 재계약 시에 부담해야 할 비용을 미리 예측할 수 있게 됩니다.
하지만 전월세 상한제는 도입 초기부터 여러 논란과 부작용에 대한 우려가 제기되어 왔습니다.
- 장점:
- 임차인이 계약 갱신 시 주거 비용 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
- 장기적으로 한 곳에서 안정적인 거주가 가능해집니다.
- 단점 및 부작용 (우려):
- 신규 계약 가격 급등: 기존 임대인이 갱신 시 임대료를 올리지 못하는 손해를 만회하기 위해 신규 계약 시에 임대료를 한 번에 크게 올려 ‘이중 가격 현상’이 나타날 수 있습니다.
- 전월세 물량 감소: 일부 임대인이 전월세 공급을 줄이거나, 전세 물량을 월세로 전환하는 등 임대차 시장에 공급 위축을 초래할 수 있다는 우려가 있습니다.
- 주택 품질 저하: 임대인이 임대 수익 감소로 인해 주택 시설 관리에 소극적이게 되어 주택의 품질이 낮아질 수 있다는 지적도 있습니다.
전월세 상한제는 임차인의 주거 안정이라는 긍정적 목표를 가지고 있지만, 시장의 자율성을 제한하는 정책인 만큼 다양한 측면에서 그 효과와 부작용에 대한 논쟁이 지속되고 있습니다.