전세권 설정은 임차인이 전세 보증금을 보호받기 위한 강력한 법적 장치 중 하나입니다. 전세권 설정 등기를 하기 위해서는 집주인(전세권설정자)과 세입자(전세권자)가 공동으로 신청해야 하며, 집주인의 동의가 필수적입니다.
1. 전세권 설정 시 필요 서류
전세권 설정 등기를 신청할 때 필요한 서류는 집주인(전세권설정자)과 세입자(전세권자)에 따라 다릅니다.
● 집주인(전세권설정자) 필요 서류
- 등기필증(등기권리증): 부동산 소유권을 증명하는 서류로, 분실했을 경우 확인서면을 작성해야 합니다.
- 인감증명서 1통: 발급일로부터 3개월 이내의 것이어야 합니다.
- 인감도장: 인감증명서에 날인된 인감도장과 동일한 것이어야 합니다.
- 주민등록초본 1통: 주소 변동사항이 모두 포함된 것이어야 하며, 발급일로부터 3개월 이내의 것이어야 합니다.
- 신분증: 등기소 방문 시 본인 확인을 위해 필요합니다.
- 위임장: 집주인이 직접 등기소에 방문하지 않고 대리인(법무사 등)에게 위임하는 경우 필요합니다.
● 세입자(전세권자) 필요 서류
- 주민등록등(초)본 1통: 발급일로부터 3개월 이내의 것이어야 합니다.
- 도장: 인감도장이 아니어도 무방합니다.
- 신분증: 등기소 방문 시 본인 확인을 위해 필요합니다.
- 전세권설정계약서: 집주인과 체결한 전세 계약서입니다.
- 등록면허세 영수필확인서: 전세금액의 0.2%에 해당하는 등록면허세와 그 20%에 해당하는 지방교육세를 납부한 영수증입니다.
- 등기신청수수료 영수필확인서: 등기 신청 수수료를 납부한 영수증입니다.
- 도면: 전세권의 목적이 부동산의 일부인 경우, 해당 부분을 표시한 도면이 필요합니다.
● 공통 서류
- 전세권설정등기신청서: 등기소나 대법원 인터넷등기소에서 양식을 구할 수 있습니다.
2. 전세권 설정 방법 (셀프 등기)
전세권 설정은 법무사를 통해 대행할 수도 있지만, 직접 진행할 수도 있습니다. 아래는 일반적인 절차입니다.
- 집주인과 협의: 가장 중요한 단계로, 집주인의 동의가 없으면 전세권 설정을 할 수 없습니다. 계약서 특약사항에 “임대인은 전세권 설정에 동의한다”는 내용을 명시하는 것이 좋습니다.
- 필요 서류 준비: 위에 언급된 서류들을 모두 준비합니다. 특히 인감증명서나 주민등록등(초)본은 발급일로부터 3개월 이내의 것이어야 하므로, 미리 발급일을 확인해야 합니다.
- 등록면허세 및 등기신청수수료 납부: 전세권설정등기를 위한 등록면허세(전세금의 0.2%)와 지방교육세(등록면허세의 20%), 그리고 등기신청수수료를 납부합니다.
- 등기 신청서 작성: 대법원 인터넷등기소에서 제공하는 전자표준양식(e-Form)을 이용하거나, 서면으로 신청서를 작성합니다.
- 관할 등기소 방문 및 신청: 준비된 서류와 신청서를 가지고 부동산 소재지 관할 등기소에 방문하여 신청합니다. 집주인과 세입자 모두 방문하여 공동으로 신청하는 것이 원칙이지만, 위임장을 통해 대리인이 신청할 수도 있습니다.
- 등기 완료 확인: 등기 신청이 완료되면 며칠 후 부동산 등기부등본을 열람하여 전세권 설정 등기가 제대로 되었는지 확인합니다.
※ 주의사항
- 전세권 설정 등기는 전입신고와는 별개의 절차이며, 전세권 등기만으로는 주택임대차보호법의 보호를 받지 못할 수 있습니다. 확정일자를 받아야 보증금에 대한 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
- 전세권 설정은 보증금을 지급한 후 등기가 이루어져야 법적 효력이 발생합니다.
- 등기부등본에 전세권 설정 내역이 기재되면 제3자에게 전세 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있게 됩니다.